Comprendre le Décret Tertiaire : obligations, échéances et reporting OPERAT

Le Décret Tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019), aussi appelé Dispositif Éco-Énergie Tertiaire (DEET), est l'application réglementaire de l'article 175 de la loi ÉLAN. Il fixe des objectifs contraignants de réduction de la consommation d'énergie finale pour les bâtiments à usage tertiaire.

L'objectif : diminuer la consommation énergétique du parc tertiaire français de –40 % en 2030, –50 % en 2040 et –60 % en 2050 par rapport à une année de référence librement choisie entre 2010 et 2019.

Sont concernés tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments :

• hébergeant des activités tertiaires (bureaux, commerce, enseignement, hôtellerie, santé, logistique, etc.) ;
• dont la surface de plancher cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m².

L'obligation s'applique aussi bien aux propriétaires (foncières, SCI, collectivités) qu'aux preneurs à bail. Dans un immeuble multi-occupants, chaque partie utilisatrice est responsable de la consommation de sa zone — d'où l'importance d'une mesure et d'une répartition fiables.

Deux méthodes de calcul sont admises : la valeur relative (Crelat), basée sur l'année de référence du bâtiment, ou la valeur absolue (Cabs), fixée par arrêté selon la catégorie d'activité. Les assujettis choisissent l'objectif le plus atteignable pour leur actif.

Chaque année, avant le 30 septembre, les assujettis doivent déclarer sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l'ADEME, les éléments suivants :

• les consommations annuelles d'énergie finale par type d'énergie ;
• les indicateurs d'intensité d'usage (effectif, surface, horaires) ;
• la consommation de l'année de référence et son ajustement climatique ;
• les actions de réduction engagées.

OPERAT renvoie ensuite une attestation numérique annuelle indiquant le niveau d'atteinte des objectifs (notation Éco Énergie Tertiaire de A à G).

En cas d'absence de déclaration ou de non-atteinte des objectifs sans justification, le préfet peut prononcer une mise en demeure publique (« name and shame ») ainsi qu'une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment.

Dans un immeuble loué à plusieurs preneurs, la consommation globale apparaît sur une seule facture fournisseur — mais chaque locataire est légalement responsable de la sienne. Sans sous-comptage ni méthode de répartition opposable :

• la déclaration OPERAT repose sur des clés approximatives (souvent la surface) ;
• les refacturations aux locataires sont contestables et génèrent des litiges ;
• les plans d'action de réduction sont impossibles à cibler.

La mise en place de sous-compteurs (électricité, gaz, chaud/froid) ou d'une plateforme de répartition fiable devient donc un prérequis pour respecter le décret et fluidifier la relation bailleur-locataire.

ReeWatt centralise les factures fournisseurs, les relevés de sous-compteurs (manuels ou communicants) et les clés de répartition pour produire :

• une consommation par lot et par locataire, justifiée par les données sources ;
• des refacturations opposables avec justificatifs PDF ;
• un export consolidé exploitable pour la déclaration OPERAT.

En automatisant la collecte et la répartition, ReeWatt réduit le risque d'erreur, sécurise la déclaration annuelle et libère du temps aux gestionnaires pour piloter réellement les actions de réduction de consommation.

• Identifier les bâtiments assujettis (≥ 1 000 m² tertiaire).
• Choisir une année de référence entre 2010 et 2019.
• Vérifier l'équipement de comptage et sous-comptage de chaque site.
• Centraliser les factures fournisseurs et les relevés.
• Définir une méthode de répartition documentée pour les multi-occupants.
• Préparer l'export annuel pour la déclaration OPERAT avant le 30 septembre.
• Suivre la trajectoire de réduction et planifier les actions correctives.